กรณีโครงการคอนโดมิเนียมแอชตัน อโศก ของ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ถูก กทม. ไม่ออกใบ อ.6 หรือใบอนุญาตใช้อาคาร จนเป็นเหตุให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับลูกค้าตามกำหนดเวลาได้

แม้ขณะนี้ กทม. จะยอมออกใบ อ.6 ให้เนื่องจาก บมจ.อนันดาอุทธรณ์คำสั่งดังกล่าวและลูกค้าแอชตันก็ยินดีรับโอนกรรมสิทธิ์แล้วนั้น

แต่เรื่องก็ใช่ว่าจะจบ

เพราะเรื่องที่มีผู้ฟ้องร้องการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ต่อศาลปกครองกรณีที่ทำสัญญาเช่าที่ดินของ รฟม. เป็นทางเข้าออกของโครงการ ยังอยู่ระหว่างการดำเนินคดีนี้ต่อไป

ผลคดีจะออกมาอย่างไรไม่อาจคาดเดาได้

หากออกมาว่า โครงการเช่าที่ รฟม. เป็นทางเข้าออกโครงการได้ เรื่องก็จบ

แต่ถ้าไม่ได้ ทางโครงการก็ต้องไปฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายจาก กทม. ซึ่งเป็นหน่วยงานรัฐที่ออกใบอนุญาตต่างๆ ตามกฎหมายให้กับทางโครงการมาตั้งแต่ต้น

และเรื่องราวอาจขยายผลไปถึงอสังหาริมทรัพย์เอกชนอีกไม่รู้กี่หมื่นรายที่ไปเช่าที่ดินเป็นทางเข้าออกจาก รฟม. จากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) หรือไปเช่าทางเข้าออกจากที่ดินของหน่วยงานรัฐอื่นๆ ที่ได้ที่ดินมาโดยการเวนคืน

เร็วๆ นี้ยังมีรายงานข่าวว่า มีการฟ้องศาลปกครองให้ยกเลิกใบอนุญาตรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ของโครงการคอนโดมิเนียมแห่งหนึ่งย่านสุขุมวิท

หากใบอนุญาต EIA ถูกยกเลิกได้ก็เป็นเรื่องใหญ่เรื่องหนึ่งของธุรกิจอสังหาฯ

เพราะใบอนุญาต EIA เป็นใบอนุญาตที่กระบวนการยื่นขอยากและใช้เวลานานที่สุด เนื่องจากคณะกรรมการสิ่งแวดล้อม โดยกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ผู้พิจารณานั้น ประกอบด้วยตัวแทนหน่วยงานต่างๆ จำนวนมาก อาทิ กรมที่ดิน กรมโยธาธิการและผังเมือง กทม. และยังมีผู้ทรงคุณวุฒิด้านต่างๆ

ใบอนุญาต EIA จึงเสมือนการรับรองจากหน่วยงานรัฐและผู้เชี่ยวชาญต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการจะพัฒนาโครงการนั้นๆ เลยทีเดียว

กรณีถ้ามีการยกเลิกสัญญาเช่าที่ดินเป็นทางเข้าออกของหน่วยงานรัฐที่ให้เอกชนเช่า หรือกรณีถ้ามีการยกเลิกใบอนุญาต EIA โครงการพัฒนาอสังหาฯ เอกชน ผลกระทบที่เกิดขึ้นคงไม่เพียงผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยกับผู้ซื้อคนไทยเท่านั้น

เพราะในหลายปีหลังๆ มานี้ เศรษฐกิจไทยโชคดีที่ชาวจีนชอบมาท่องเที่ยวจำนวนมาก จนการท่องเที่ยวกลายเป็นเครื่องจักรหลักที่หล่อเลี้ยงเศรษฐกิจประเทศ และสุดท้ายทุกวันนี้คนจีนกลายเป็นชาวต่างชาติที่ซื้อห้องชุดในโควต้าที่ต่างชาติซื้อได้ตามกฎหมาย 49%

ขณะเดียวกันอสังหาฯ ประเภทโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ก็น่าลงทุน ทำให้บริษัทอสังหาฯ ญี่ปุ่นที่ประเทศเขามีอัตราเติบโตต่ำและมีต้นทุนการเงินถูก หอบเงินทุนมา Joint venture หรือ JV กับบริษัทอสังหาฯ ไทยแล้วเกือบ 10 ราย

ซึ่งล้วนแต่เป็นบริษัทขนาดใหญ่ๆ ของญี่ปุ่นทั้งสิ้น

เมื่อเกิดปัญหาทางกฎหมายขึ้นมาดังกล่าว เชื่อได้เลยว่า บริษัทใหญ่ๆ ญี่ปุ่นที่เข้มงวดวินัยการเงิน เขาต้องสำรองหนี้สูญไว้ก่อนเพื่อป้องกัน

ซึ่งกรณีแอชตัน อโศก ก็เป็นโครงการร่วมทุนแบบ JV กับมิตซุย ฟูโดซัง จากญี่ปุ่น คาดว่าก็น่าจะต้องสำรองไปแล้ว และบริษัทอื่นๆ ของญี่ปุ่นที่มา JV ก็คงจะพิจารณาความเสี่ยงนี้เช่นกัน

กลายเป็นว่า การมาร่วมทุนทำโครงการอสังหาฯ ในประเทศไทย ต้องมีต้นทุนการเงินเพิ่มขึ้นจากความเสี่ยงทางกฎหมายจากรัฐ

ผลกระทบเวลานี้ ยังอยู่ในขั้นที่กระทบต่อผู้ประกอบธุรกิจเท่านั้น ระยะต่อไปหากโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดไม่ได้ก็จะกระทบไปถึงลูกค้าผู้ซื้อห้องชุดในโควต้าต่างชาติ 49% แน่นอน ผลกระทบก็จะเป็นวงกว้างขึ้น มีผลต่อความเชื่อมั่นที่จะซื้ออสังหาฯ ในประเทศไทยไปด้วย

ที่จริงผู้ประกอบธุรกิจเอกชนนั้นมีความเสี่ยงอยู่เป็นปกติอยู่แล้ว ซึ่งส่วนใหญ่เป็นความเสี่ยงทางการตลาดทางการแข่งขัน ส่วนภาครัฐนั้นมีบทบาททำให้มีเสถียรภาพ ทำให้มั่นใจว่าข้อบังคับและข้อตกลงต่างๆ จะได้รับการปฏิบัติ แต่เมื่อภาครัฐเองมาทำให้เกิดความเสี่ยงเองก็เหนื่อยมากหน่อย

ยังมีความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนใหญ่ๆ อีกหลายเรื่องที่ธุรกิจยังกังวล

แต่ก็มีโอกาสอีกมากที่อยู่ข้างหน้า…สู้ๆ