ประมาณ 5 ปีมานี้ เราจะได้ยินได้ฟังคำอธิบายปัญหาผลกระทบทางเศรษฐกิจมหภาคที่มีต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซ้ำซากเป็นประโยคเดิมๆ มาตลอด คือ

กำลังซื้ออ่อนแรง หนี้สินครัวเรือนสูง สถาบันการเงินปฏิเสธการปล่อยกู้

ท่ามกลางภาวะดังกล่าว บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัวโดยตลอด โดยการปรับขนาดโปรดักต์ที่อยู่อาศัยให้เล็กลงเรื่อยๆ จากห้องชุดเล็กสุดขนาด 30 กว่าตารางเมตร เหลือเป็นห้องชุดเล็กสุดที่เสนอขายกันทุกวันนี้ 21-22 ตารางเมตร ซึ่งเป็นขนาดเล็กสุดที่กฎหมายอนุญาต (ไม่น้อยกว่า 20 ตารางเมตร) ทั้งนี้ เพื่อรักษาระดับราคารวมทั้งยูนิตให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่ผู้บริโภคซื้อได้

บ้านเดี่ยวซึ่งขนาดเล็กสุดที่กฎหมายอนุญาตต้องสร้างบนที่ดินขนาดไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา ในบางทำเลก็ต้องปรับตัวมาเป็นบ้านแฝดที่กฎหมายกำหนดไม่ให้ต่ำกว่า 30 ตารางวา หรือบางทำเลก็ต้องปรับมาเป็นทาวน์โฮมหรือเรือนแถว 4 ชั้น ทั้งนี้ก็ด้วยเหตุผลเดียวกันคือ รักษาระดับราคาที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่สามารถซื้อได้ โดยให้มีพื้นที่ใช้สอยมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้

แสดงถึงราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น แต่รายได้ของประชาชนส่วนใหญ่ยังคงเดิมหรือใกล้เคียงเดิม

 

บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่หลายรายปรับตัว เพิ่มเป้าการขายคอนโดมิเนียมให้กับต่างชาติ อาทิ จีน ไต้หวัน ฮ่องกง โดยตั้งเป้าขายกันในระดับกว่าหมื่นล้านบาท หลายพันล้านบาท กระทั่งหลายร้อยล้านบาท

บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ปรับตัวด้วยการขยายไลน์ธุรกิจไปสู่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า อาทิ โรงแรม อาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า

มีเรื่องเล่ากันขำๆ ในวงการอสังหาริมทรัพย์ว่า ปัจจุบันอัตราการปฏิเสธการปล่อยกู้ผู้ซื้อที่ซื้อคอนโดฯ ลดต่ำลง หรือดีขึ้นกว่า 1-2 ปีที่ผ่านมา แต่ไม่ได้หมายความว่าประชาชนผู้ซื้อมีกำลังซื้อหรือมีรายได้ดีขึ้น หรือสถาบันการเงินใจดีปล่อยสินเชื่อมากขึ้นแต่อย่างใด

แต่ที่อัตราปฏิเสธปล่อยกู้ดีขึ้นเพราะบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ปรับตัวเปลี่ยนวิธีการใหม่ จากเดิมที่ผู้ซื้อมาจองซื้อ โดยวางเงินจองจำนวนหนึ่ง จากนั้นก็ผ่อนดาวน์เป็นงวดๆ จนครบเมื่อสร้างเสร็จพอดี ค่อยให้ผู้ซื้อไปยื่นขอกู้กับสถาบันการเงิน ถึงเวลานั้นจึงรู้ว่าผู้ซื้อคนไหนที่ได้สินเชื่อและคนไหนถูกปฏิเสธ

วิธีใหม่ที่บริษัทอสังหาฯ จำนวนมากนำมาใช้ เพื่อไม่ให้ทั้งฝ่ายบริษัทและลูกค้าเสียเวลาคือ ให้ยื่นขอกู้กับสถาบันการเงินไว้ก่อน ให้รู้ว่ากู้ได้หรือไม่ได้ตั้งแต่แรก หรือระหว่างผ่อนดาวน์ไปไม่นาน ดังนั้น เมื่อคอนโดฯ สร้างเสร็จ นัดกู้เงินและโอนกรรมสิทธิ์ จำนวนที่ถูกปฏิเสธปล่อยกู้จึงน้อยลง

ไม่ได้สะท้อนกำลังซื้อหรือนโยบายรัฐใดๆ เลย

 

ตรงกันข้าม เมื่อเร็วๆ นี้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาปรามธนาคารพาณิชย์ว่า อย่าแข่งขันกันปล่อยกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยจนเกินอัตรา LTV ที่ ธปท. กำหนดไว้ กล่าวคือ หลายปีก่อนโน้น ธปท. กำหนด Loan To Value หรือ LTV ไว้ว่า ธนาคารพาณิชย์ไม่ควรปล่อยกู้ห้องชุดเกินร้อยละ 90 ของมูลค่าห้องชุด และไม่ควรปล่อยกู้เกินร้อยละ 95 ของมูลค่าที่อยู่อาศัยแนวราบ

ทั้งนี้เพื่อรักษาเสถียรภาพไม่ให้มีการปล่อยกู้ที่ไม่ได้คุณภาพ อันจะส่งผลเสียต่อเศรษฐกิจโดยรวม

ที่ประเทศไทย ดูเหมือนแบงก์ชาติจะเข้มงวดกวดขันรักษาเสถียรภาพ จนแทบจะลืมหาแนวทางสร้างความเจริญเติบโต หรือกระจายรายได้ รัฐบาลทหารก็เน้นการรักษาความมั่นคงความสงบเป็นอันดับแรกเหนือสิ่งอื่นใด

จึงเป็นเรื่องยากที่จะเห็นการเพิ่มขึ้นของรายได้คนชั้นกลางและคนชั้นล่างของประเทศ จากการขับเคลื่อนนโยบายของรัฐ

หนำซ้ำ คนชั้นกลางและคนชั้นล่างอาจสูญเสียหน้าที่การงานและรายได้อันเนื่องมาจากความก้าวหน้าทางเทคโนโลยีที่ก่อให้เกิดการ Disruption ธุรกิจต่างๆ

ดังนั้น คำว่า “กำลังซื้ออ่อนแรง หนี้สินครัวเรือนสูง สถาบันการเงินปฏิเสธการปล่อยกู้” คงจะใช้วิเคราะห์ได้อีกนานหลายปี อย่างซ้ำซากอีกต่อไป