หัวข้อการสนทนาทางเศรษฐกิจ ธุรกิจในเชิงความหวังความฝันในขณะนี้ ดูเหมือนเรื่องเขตเศรษฐกิจอีอีซีจะโดดเด่นกว่าหัวข้อใดๆ

เพราะเป็นเรื่องที่เป็นรูปธรรมจับต้องได้มากที่สุด เป็นการต่อยอดโครงการอีสต์เทิร์นซีบอร์ดสมัย พล.อ.เปรม ติณสูลานนท์ อดีตนายกรัฐมนตรี ที่ทำท่าเรือแหลมฉบัง ทำโรงแยกก๊าซและนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด ผลักดันให้เกิดนิคมอุตสาหกรรมขึ้นหลายแห่ง

เมื่อต่อยอดปรับเป็นโครงการอีอีซีด้วยการใส่เงินลงทุนลงไป การแก้ไขกฎหมายอำนวยความสะดวก โปรโมชั่นจูงใจนักลงทุนต่างประเทศ และโฆษณาประชาสัมพันธ์

ประจวบเหมาะกับความต้องการขยายการลงทุนของธุรกิจอุตสาหกรรมหลายประเภทจากประเทศจีน ทำให้โครงการอีอีซีของรัฐบาลเกิดการเคลื่อนไหวอย่างเป็นรูปธรรมจริงจัง โดยเฉพาะกลุ่มนักธุรกิจจากประเทศจีนที่ต้องการขยายฐานการผลิตและการตลาดมาประเทศไทย รวมทั้งอาเซียน

เมื่อมีแผนการลงทุนโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ของรัฐ ก็เกิดความตื่นตัวของผู้รับเหมาใหญ่น้อย ผู้ค้าวัสดุ ไปจนถึงบ่อหินบ่อทราย

เมื่อมีความต้องการที่ดินเพื่อทำโรงงานอุตสาหกรรม ทำนิคมอุตสาหกรรม ก็เกิดความตื่นตัวของนายหน้าค้าที่ดิน การติดต่อสอบถามซื้อขายที่ดิน ไปจนถึงนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งประเภทที่อยู่อาศัย โรงแรม รีสอร์ต ค้าปลีก

แต่จากประวัติข้อมูลการค้าและพัฒนาที่ดินยุค “บูม” อีสต์เทิร์นซีบอร์ด และข้อเท็จจริงของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน

บอกได้เลยว่า ไม่ง่าย

 

เพราะการพัฒนาอสังหาฯ ในพื้นที่อีอีซีนั้น เป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบกระจายหลายศูนย์กลางมาก อาทิ ชลบุรี บางแสน ศรีราชา พัทยา ระยอง บ่อวิน ปลวกแดง ไม่ใช่การพัฒนาจากศูนย์กลางเดียวเหมือนเมืองใหญ่ทั่วไป

ขณะเดียวกันแต่ละศูนย์ แต่ละชุมชนก็มีความแตกต่างกันไป

พูดง่ายๆ ว่า อุตสาหกรรมแต่ละประเภทก็มีความต้องการที่ดินนิคมอุตสาหกรรมแตกต่างกัน นักลงทุน ผู้บริหาร วิศวกร หัวหน้าคนงาน คนงาน แต่ละระดับก็มีความต้องการที่พักอาศัยและการใช้ชีวิตแตกต่างกันไป และถ้าเป็นคนละชาติพันธุ์ก็จะแตกต่างกันไปอีก

ซึ่งจะทำให้โครงการอสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัย พักผ่อนบันเทิง ค้าปลีก ในย่านอีอีซีมีความหลากหลายมาก

ดังนั้น การพัฒนาอสังหาฯ ในย่านอีอีซี ผู้ที่จะทำได้สำเร็จ ต้องมีข้อมูล ความรู้ความเข้าใจตลาดและความต้องการเป็นอย่างดี ซึ่งก็ได้แก่ นักพัฒนาอสังหาฯ ในท้องถิ่นที่มีประสบการณ์รู้ความต้องการในพื้นที่ หรือไม่ก็เป็นอสังหาฯ รายใหญ่ที่มีโครงการอยู่ในหลายพื้นที่

หากดูจากประสบการณ์ยุคบูมอีสต์เทิร์นซีบอร์ดที่มีการตื่นตัวค้าที่ดินขนานใหญ่ สรุปได้ว่า การค้าที่ดิน การทำโครงการอสังหาฯ ยุคนั้น ท้ายสุดล้มเหลวมากกว่าสำเร็จ

มายุคปัจจุบันคงจะดีขึ้นกว่ายุคก่อน แต่ก็ยังไม่ใช่เรื่องง่ายอยู่ดี